close
代銷公司不會告訴你的10件事
文章來源：Money 錢 | 發表時間：2010/02/05 | 推薦數：299 | 回應數：30
撰文：李偉麟
沒有一個建案是完美的，人性中「隱惡揚善」的特點，在預售屋的銷售行
為中也屢見不鮮。因此，與代銷公司或者建商自己的銷售部門打交道，罩
子可得放亮點， 很多時候業者並不是「故意騙你」，只是「沒告訴你」！
代銷業者只負責協助建商賣房子，與建商所簽的委託銷售契約結束就撤
場，交屋時可能已找不到當初賣房子給你的業務代表，為了保障權益，寧
可不厭其煩多想幾遍，也不要草率簽約。
買預售屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗
收，一直到順利搬進去住的這個過程，從頭到尾在腦海中實際演練一遍，
把所有想到可能發生的問題都寫下來，向業務代表詢問清楚，千萬不要不
好意思，而且切記，一定要將其口頭承諾白紙黑字載明，以保障自己的權
益。
1低價廣告戶 看得到吃不到
廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高
壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜
的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已
經售出了。
其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價
格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，
並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。
2接待中心 不一定就是基地位置
最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給
房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片
空地就是將來房子座落的基地！
基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或周遭環境並不是太漂亮
的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬
路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。因此，進接待中心坐下來喝咖啡前
的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」
3鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨
921 大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物
上，經常可見「SRC結構」的字眼。但是有些個案只有在3樓以下使用SRC
（鋼骨鋼筋混凝土），3 樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂
金之前最好先問清楚。
建物外觀也常出現類似的情況， 業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有
在3 樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一
層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。
4浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用
中庭花園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的
「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區
綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬
規則」而設置，簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給
社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。
想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷
售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。
5雨遮面積過大 可能是灌虛坪的警訊
建物的權狀登記，可分為主建物、附屬建物、公共設施等三大類。用來擋
雨、下方可加裝花台的雨遮，可登記為附屬建物，或者不列入附屬建物的
登記，視建商如何規畫而定。
由於登記在權狀的每1 坪都是用錢換來的，如果登記為附屬建物，面積愈
大，等於在雨遮上要花愈多錢，因此，應向代銷業者問清楚雨遮是否列入
附屬建物的登記。可向代銷業者索取欲購買戶別的藍曬圖，查看雨遮的位
置以及大小。
6認識熟人或參加團購 可拗些優惠
代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於
後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。至於包銷個案， 在業務代表
之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、
老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。要不就是
網路上有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想
買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品
上的優惠。
7別被現場 熱絡成交氣氛迷惑
當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A 棟9樓」、「恭喜汐
止的陳先生訂購B棟3 樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high 的樂
曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。
代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。
要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂
聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以
跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。
8合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂
公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契
約書。內政部規定契約審閱期至少5 日，應主動向代銷業者要求。
一旦簽約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。確認棟別、樓層
是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有
出入，並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇
工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期
限，都要記載清楚。
9保留文宣品 樣品屋拍照存證
竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆
的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。原因是曾發生竹科的客戶以
「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。
法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，
因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視
圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起
來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。
10 信託不代表拿得回自備款 一定要專款專戶
代銷業者經常宣稱，個案已交由銀行或建築經理公司「信託管理」或「產
權管理」，不必擔心建商蓋到一半倒了、跑了，但這並不保證萬一建商中
途倒閉，會有銀行或建經公司找人接手完工。
信託的對象可包括土地、建物、起造人及購屋人繳交的自備款、完工履約
信託等，如「預售屋價金信託」的範圍只有購屋人繳納的自備款。一定要
確認信託是專款專戶，而且要載明是否有續建機制，或者價金返還保證，
才能確保所謂的「信託」究竟保證到什麼程度。
文章來源：Money 錢 | 發表時間：2010/02/05 | 推薦數：299 | 回應數：30
撰文：李偉麟
沒有一個建案是完美的，人性中「隱惡揚善」的特點，在預售屋的銷售行
為中也屢見不鮮。因此，與代銷公司或者建商自己的銷售部門打交道，罩
子可得放亮點， 很多時候業者並不是「故意騙你」，只是「沒告訴你」！
代銷業者只負責協助建商賣房子，與建商所簽的委託銷售契約結束就撤
場，交屋時可能已找不到當初賣房子給你的業務代表，為了保障權益，寧
可不厭其煩多想幾遍，也不要草率簽約。
買預售屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗
收，一直到順利搬進去住的這個過程，從頭到尾在腦海中實際演練一遍，
把所有想到可能發生的問題都寫下來，向業務代表詢問清楚，千萬不要不
好意思，而且切記，一定要將其口頭承諾白紙黑字載明，以保障自己的權
益。
1低價廣告戶 看得到吃不到
廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高
壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜
的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已
經售出了。
其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價
格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，
並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。
2接待中心 不一定就是基地位置
最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給
房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片
空地就是將來房子座落的基地！
基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或周遭環境並不是太漂亮
的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬
路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。因此，進接待中心坐下來喝咖啡前
的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」
3鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨
921 大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物
上，經常可見「SRC結構」的字眼。但是有些個案只有在3樓以下使用SRC
（鋼骨鋼筋混凝土），3 樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂
金之前最好先問清楚。
建物外觀也常出現類似的情況， 業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有
在3 樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一
層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。
4浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用
中庭花園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的
「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區
綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬
規則」而設置，簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給
社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。
想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷
售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。
5雨遮面積過大 可能是灌虛坪的警訊
建物的權狀登記，可分為主建物、附屬建物、公共設施等三大類。用來擋
雨、下方可加裝花台的雨遮，可登記為附屬建物，或者不列入附屬建物的
登記，視建商如何規畫而定。
由於登記在權狀的每1 坪都是用錢換來的，如果登記為附屬建物，面積愈
大，等於在雨遮上要花愈多錢，因此，應向代銷業者問清楚雨遮是否列入
附屬建物的登記。可向代銷業者索取欲購買戶別的藍曬圖，查看雨遮的位
置以及大小。
6認識熟人或參加團購 可拗些優惠
代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於
後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。至於包銷個案， 在業務代表
之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、
老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。要不就是
網路上有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想
買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品
上的優惠。
7別被現場 熱絡成交氣氛迷惑
當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A 棟9樓」、「恭喜汐
止的陳先生訂購B棟3 樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high 的樂
曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。
代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。
要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂
聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以
跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。
8合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂
公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契
約書。內政部規定契約審閱期至少5 日，應主動向代銷業者要求。
一旦簽約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。確認棟別、樓層
是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有
出入，並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇
工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期
限，都要記載清楚。
9保留文宣品 樣品屋拍照存證
竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆
的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。原因是曾發生竹科的客戶以
「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。
法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，
因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視
圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起
來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。
10 信託不代表拿得回自備款 一定要專款專戶
代銷業者經常宣稱，個案已交由銀行或建築經理公司「信託管理」或「產
權管理」，不必擔心建商蓋到一半倒了、跑了，但這並不保證萬一建商中
途倒閉，會有銀行或建經公司找人接手完工。
信託的對象可包括土地、建物、起造人及購屋人繳交的自備款、完工履約
信託等，如「預售屋價金信託」的範圍只有購屋人繳納的自備款。一定要
確認信託是專款專戶，而且要載明是否有續建機制，或者價金返還保證，
才能確保所謂的「信託」究竟保證到什麼程度。
全站熱搜
留言列表
