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※邁向市場經濟
台灣目前的住宅有嚴重供過於求的情況，這是一種千載難逢的機會，在正
可以大步踏向市場經濟的同時，卻有人拿著社會主義的落伍觀點來比較家
庭所得與房價的關係，甚而用以證明房價過高，顯然是極不適當的。
同樣地觀念，為什麼沒有人會拿LV皮包，賓士汽車的價格和家庭所得相
比，而推論出那些商品的價格過高呢？因為如果嫌貴可以買一般皮包與國
產汽車啊！同樣地，如果嫌豪宅價格貴，可以買一般住宅或是國宅啊！台
灣現在國宅已多到政府不敢再蓋，我們已經升級進入市場經濟了，頭腦不
該再留在社會主義的舊思維裡了。
第三：是否可用「平均價格」判斷房價還會不會漲？
經濟學上為了分析方便，有一物一價的假設，但在房地產的世界中，一物
一價是不存在的，最好的例子是米、麥、股票、汽車，為什麼都不需要估
價師呢？因為他們都沒有個別間的差別，所以價格都由市場所決定，不需
要估價，估價也沒有用（因為明天價格可能就不同）。
政府過去十多年為什麼要大力推動「不動產估價師」的制度呢？就是因為
房地產不具有一物一價的特性，每一筆土地或每一幢房屋，即使在隔壁，
其價格可能都有很大的差異，因此，只好用專業估價師個別「評估」其價
格！
這種現象在統計學上的意義就是，房地產價格的平均數是不能亂用的（因
為變異太大），但是目前媒體上常用許多數字如平均房價、平均租金來炒
新聞，都是極為不妥的，因為差異太大的資料，其平均數已失去了參考意
義，更不宜用來作為分析工具。
對於房地產而言，每一個個案都有極大的差異，舉例來說，我們可以用高
雄市或台北市辦公室的平均租金和一○一大樓租金相比，來證明一○一大
樓租金太貴嗎？顯然是不切實際的，因為房地產的價格不具一物一價的特
性。
因此，當我們了解了房地產價格的特性後，就可以瞭解任何平均數，對單
一房地產的參考性都有限，在市場中常有「成交即行情」的說法，即是在
說明房地產商品的獨特性與無法用平均數做比較的事實。
第四：判斷房價是否還會上漲的真正方法
台灣的房地產已經過了「供不應求」的階段，因此價格競爭的策略已經無
效（再便宜的房屋也有可能賣不掉），未來要投資房地產獲利首重差異
化，如果不能創造市場差異性，房價就不易上漲，投資人也就無法獲利。
因為價格已經不是競爭重點，因此，如果買房屋是為了要出租獲利，則首
先要瞭解誰會來租？以付不出高租金的承租人為對象的標的，勢必會遭到
削價競爭的結果，所以如果你的房屋是想租給學生、初出社會的人或是單
親家庭…以後想大幅增加租金的機會自然不大。因為他們只要所得提高，
就很容易退租去買房屋，因此不容易提高租金，房價自然也不易上漲！
如果要以付得起高租金的承租人為對象，就要注意產品的差異化，從產品
的區位、規劃到管理服務，有愈大差異，獲利性愈大（因開放市場，依最
新消息，一○一已準備將租金上調為每坪五○○○元），如果以這個標準
觀察，台北市與其他都市的差異還會拉大，因為在台北市以外的都市，有
錢承租人的數量是不足的。因此在台北市以外都市投資購屋的風險是高
的！其房價上漲的機會自然較小。
管理品質好與管理品質差的房屋價格差異還會拉大！例如目前在信義計畫
區，由於外國承租人的比例持續增加，因此，能夠提供外語服務的保全人
員、秘書人員的社區，其房價還會上漲，反之則不易有太大的漲幅。
設施好與設施不足的房屋價格差異也還會拉大！由於社會貧富差距的拉
大，對於居住安全的要求也會不斷提高，承租人能夠不離開社區即能享受
到完整設施的需求會愈來愈大，因此如果能夠提供較佳設施的社區，其房
屋增值性會愈來愈大。
好景觀與差景觀的房屋價格差異也還會拉大！由於都市發展空間愈來愈密
集，因此在都市裡如果能有景觀，其價值自然不同（要注意郊區有景觀並
不值錢），例如在信義計畫區旁邊的挹翠山莊區，與信義計畫區只有不到
五分鐘路程，但景觀卻好過數倍，因此，吸引許多高租金支付者的進駐，
自然會導致該區好房屋的價格還會上漲。
省能節源的好宅與一般住宅的價格差異還會拉大！由於目前全球都已面臨
到石油危機的壓力，因此省能節源的住宅需求勢必愈來愈強烈。
目前以一個七、八十坪的住宅而言，每月電費至少要五、六千元，管理費
也近八千元，未來反映能源價格後，至少還會有二、三成以上的漲幅，勢
必對每一位住屋人產生衝擊，如果房屋在設計之時，即已考慮到省能與節
源，則必會成為不敗商品，上漲空間自然較大。相對地，許多中古屋由於
並不具備這項優勢，價格要上漲將會十分困難！
台灣是一個資源缺乏的地方，過去，由於政府的政策，使得房屋供給已有
供過於求的現象，能源價格也有嚴重偏低的現象，因而自然導致了許多過
度保護下所發生的資源浪費與錯覺。未來，在整個環境的變化下，國際化
已成為必然，許多錯覺都將因而覺醒。
※房價重新定位
打破所有商品流通限制的國際化，就是要讓外國人，外國資金願意進入，
才能徹底解決台灣餘屋過多，與住宅品質不佳的兩大問題，而這二大問題
的解決都要靠高房價才能解決。
因為房價會漲，外國人才會投資台灣的房地產；外國人投資後，餘屋才能
減少，「破屋」才能改建，人民福利才能提昇。中國大陸不是已經提供了
最佳的例子嗎？
「國際化必先自由化！」保護主義已經過去，計劃經濟已成為歷史，大有
為政府的觀念也將西沉，社會科學離開社會真實即無法進步。如果要真正
的自由化，首先必須釋放房地產的管制心態，要以「商品」的角色重新定
位「住宅」，要真正瞭解房地產，而不是主觀地判斷房價是否已經過高！
要信任市場經濟是決定價格的唯一道路。
如果永遠抱殘守缺，台灣將落入餘屋不斷增加以及居住品質不斷降低的雙
重壓力中，同時，還會賠上經濟衰退與資源誤用的結果。
台灣房地產經過近五十年的發展已走到了關鍵點，由以往的計畫經濟要過
渡到市場經濟；由以往的管制經濟要過渡到自由經濟；由以往閉鎖市場要
過渡到開放市場；由以往的「自用住宅」要過渡到「商品住宅」！
這是一個極大的工程，也是全民拚經濟的重要方向，在這種大環境下，好
地區的好住宅商品是稀有的，價格自然仍會持續上漲；不好地區或是較差
住宅的價格將很難上漲，這是市場經濟的必然，投資人要謹慎判斷，自然
可以無往不利，祝大家投資順利！
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台灣目前的住宅有嚴重供過於求的情況，這是一種千載難逢的機會，在正
可以大步踏向市場經濟的同時，卻有人拿著社會主義的落伍觀點來比較家
庭所得與房價的關係，甚而用以證明房價過高，顯然是極不適當的。
同樣地觀念，為什麼沒有人會拿LV皮包，賓士汽車的價格和家庭所得相
比，而推論出那些商品的價格過高呢？因為如果嫌貴可以買一般皮包與國
產汽車啊！同樣地，如果嫌豪宅價格貴，可以買一般住宅或是國宅啊！台
灣現在國宅已多到政府不敢再蓋，我們已經升級進入市場經濟了，頭腦不
該再留在社會主義的舊思維裡了。
第三：是否可用「平均價格」判斷房價還會不會漲？
經濟學上為了分析方便，有一物一價的假設，但在房地產的世界中，一物
一價是不存在的，最好的例子是米、麥、股票、汽車，為什麼都不需要估
價師呢？因為他們都沒有個別間的差別，所以價格都由市場所決定，不需
要估價，估價也沒有用（因為明天價格可能就不同）。
政府過去十多年為什麼要大力推動「不動產估價師」的制度呢？就是因為
房地產不具有一物一價的特性，每一筆土地或每一幢房屋，即使在隔壁，
其價格可能都有很大的差異，因此，只好用專業估價師個別「評估」其價
格！
這種現象在統計學上的意義就是，房地產價格的平均數是不能亂用的（因
為變異太大），但是目前媒體上常用許多數字如平均房價、平均租金來炒
新聞，都是極為不妥的，因為差異太大的資料，其平均數已失去了參考意
義，更不宜用來作為分析工具。
對於房地產而言，每一個個案都有極大的差異，舉例來說，我們可以用高
雄市或台北市辦公室的平均租金和一○一大樓租金相比，來證明一○一大
樓租金太貴嗎？顯然是不切實際的，因為房地產的價格不具一物一價的特
性。
因此，當我們了解了房地產價格的特性後，就可以瞭解任何平均數，對單
一房地產的參考性都有限，在市場中常有「成交即行情」的說法，即是在
說明房地產商品的獨特性與無法用平均數做比較的事實。
第四：判斷房價是否還會上漲的真正方法
台灣的房地產已經過了「供不應求」的階段，因此價格競爭的策略已經無
效（再便宜的房屋也有可能賣不掉），未來要投資房地產獲利首重差異
化，如果不能創造市場差異性，房價就不易上漲，投資人也就無法獲利。
因為價格已經不是競爭重點，因此，如果買房屋是為了要出租獲利，則首
先要瞭解誰會來租？以付不出高租金的承租人為對象的標的，勢必會遭到
削價競爭的結果，所以如果你的房屋是想租給學生、初出社會的人或是單
親家庭…以後想大幅增加租金的機會自然不大。因為他們只要所得提高，
就很容易退租去買房屋，因此不容易提高租金，房價自然也不易上漲！
如果要以付得起高租金的承租人為對象，就要注意產品的差異化，從產品
的區位、規劃到管理服務，有愈大差異，獲利性愈大（因開放市場，依最
新消息，一○一已準備將租金上調為每坪五○○○元），如果以這個標準
觀察，台北市與其他都市的差異還會拉大，因為在台北市以外的都市，有
錢承租人的數量是不足的。因此在台北市以外都市投資購屋的風險是高
的！其房價上漲的機會自然較小。
管理品質好與管理品質差的房屋價格差異還會拉大！例如目前在信義計畫
區，由於外國承租人的比例持續增加，因此，能夠提供外語服務的保全人
員、秘書人員的社區，其房價還會上漲，反之則不易有太大的漲幅。
設施好與設施不足的房屋價格差異也還會拉大！由於社會貧富差距的拉
大，對於居住安全的要求也會不斷提高，承租人能夠不離開社區即能享受
到完整設施的需求會愈來愈大，因此如果能夠提供較佳設施的社區，其房
屋增值性會愈來愈大。
好景觀與差景觀的房屋價格差異也還會拉大！由於都市發展空間愈來愈密
集，因此在都市裡如果能有景觀，其價值自然不同（要注意郊區有景觀並
不值錢），例如在信義計畫區旁邊的挹翠山莊區，與信義計畫區只有不到
五分鐘路程，但景觀卻好過數倍，因此，吸引許多高租金支付者的進駐，
自然會導致該區好房屋的價格還會上漲。
省能節源的好宅與一般住宅的價格差異還會拉大！由於目前全球都已面臨
到石油危機的壓力，因此省能節源的住宅需求勢必愈來愈強烈。
目前以一個七、八十坪的住宅而言，每月電費至少要五、六千元，管理費
也近八千元，未來反映能源價格後，至少還會有二、三成以上的漲幅，勢
必對每一位住屋人產生衝擊，如果房屋在設計之時，即已考慮到省能與節
源，則必會成為不敗商品，上漲空間自然較大。相對地，許多中古屋由於
並不具備這項優勢，價格要上漲將會十分困難！
台灣是一個資源缺乏的地方，過去，由於政府的政策，使得房屋供給已有
供過於求的現象，能源價格也有嚴重偏低的現象，因而自然導致了許多過
度保護下所發生的資源浪費與錯覺。未來，在整個環境的變化下，國際化
已成為必然，許多錯覺都將因而覺醒。
※房價重新定位
打破所有商品流通限制的國際化，就是要讓外國人，外國資金願意進入，
才能徹底解決台灣餘屋過多，與住宅品質不佳的兩大問題，而這二大問題
的解決都要靠高房價才能解決。
因為房價會漲，外國人才會投資台灣的房地產；外國人投資後，餘屋才能
減少，「破屋」才能改建，人民福利才能提昇。中國大陸不是已經提供了
最佳的例子嗎？
「國際化必先自由化！」保護主義已經過去，計劃經濟已成為歷史，大有
為政府的觀念也將西沉，社會科學離開社會真實即無法進步。如果要真正
的自由化，首先必須釋放房地產的管制心態，要以「商品」的角色重新定
位「住宅」，要真正瞭解房地產，而不是主觀地判斷房價是否已經過高！
要信任市場經濟是決定價格的唯一道路。
如果永遠抱殘守缺，台灣將落入餘屋不斷增加以及居住品質不斷降低的雙
重壓力中，同時，還會賠上經濟衰退與資源誤用的結果。
台灣房地產經過近五十年的發展已走到了關鍵點，由以往的計畫經濟要過
渡到市場經濟；由以往的管制經濟要過渡到自由經濟；由以往閉鎖市場要
過渡到開放市場；由以往的「自用住宅」要過渡到「商品住宅」！
這是一個極大的工程，也是全民拚經濟的重要方向，在這種大環境下，好
地區的好住宅商品是稀有的，價格自然仍會持續上漲；不好地區或是較差
住宅的價格將很難上漲，這是市場經濟的必然，投資人要謹慎判斷，自然
可以無往不利，祝大家投資順利！
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