| 住展雜誌提供 2008 / 06 / 05 星期四 14:40 寄給朋友 友善列印 近來又有學者打著學術研究的旗幟，在媒體上大談房價已經過高以及泡沫 化嚴重的訊息，類似的言論在過去二十年裡，不斷地出現，但由歷史的經 驗觀察，除了害了許多無殼蝸牛至今仍然無殼外，反而是過去大膽購屋者 到今天很少有後悔的，到底類似的主張錯在什麼地方呢？房價是否還會上 漲呢？ 就房地產投資的角度而言，要判斷房價是否合理？以及是否還會上漲？以 下幾點是不可不知知識： 第一：是否可用「租金」判斷房價還會不會漲？ 「專業都在細節裡！」許多外行的人常將租金與房價相比，然後以台灣目 前租金水準不高，證明房價已經過高。這種比較顯然缺乏對實際情況的瞭 解。雖然在估價方法中的一種工具叫做「收益法」，就是用租金估計房價 的方法，但在台灣，這種估價方法常被誤用，往往成為許多騙局的幫兇， 例如一種典型的誤用，就是有人常用假的租約，提高了房屋租金，因而也 義正辭嚴地「證明」了較高的房價，然後取得較高的銀行貸款。 因此，如果要用租金推算房價，一定要確實瞭解真實情況！在目前台灣自 有住宅率已超過八五％，這個數字對租金而言，代表了一個重要的意義， 就是目前在台灣租房子的人多是經濟弱者，他們沒有能力付得起高租金， 再加上政府長期對住宅觀念的錯亂（例如一個人不能擁有太多房屋），導 致房屋的擁有者不願也不會提供太好的房屋出租，因為房屋即使再好，租 金也不易提高，因此造成一方面房屋品質無法大幅提昇；另一方面餘屋量 不斷增加，導致租金遠低於真正應有的租金水準的惡性循環。 以台北市為例，如果以國人為出租對象的一般住宅，每坪租金能超過一二 ○○元的非常少，即使亞洲第一高樓台北一○一大樓的辦公室租金，剛開 始也很難超過每坪三○○○元，就是很好的例子。 ※劣幣驅 逐良幣 這種錯誤的住宅政策思維，造成目前的國人希望能用投資「好房屋」並以 租金賺錢的機會十分小。更不幸的是，有些人用「破屋」理論反而還賺得 到錢。 最常見的例子是，許多人將一幢好的住宅分割成四、五間套房，分別出 租，以極不良的居住環境，賺取金字塔底端的人（如學生、上班族、單親 家庭…）的血汗錢（每坪租金反而較高），這種嚴重政策失敗的例子，怎 麼不見以社會公正人士自居的學者們關心呢？ 這是一種典型劣幣驅逐良幣的現象，在這種租金被嚴重扭曲與低估的情況 下，還拿租金和房價去比，然後還大膽提出房價太高（已經泡沫）的研究 結果，很難讓人不認為是故意扭曲。 在先進國家，如果要追求經濟發展，所有房地產政策都在鼓勵對有支付高 租金的人提供服務，例如高級旅館、高級公寓、高級套房…。這些高級的 房屋，在最好的區位，出租的對象不論是本國人或是外國人，他們有能力 支付高租金，但要求最好的產品，他們支付的高租金，才是支撐高房價的 基礎，此時用「收益法」估計房價，才有基礎。 ※取樣方式需客觀 這幾年豪宅的價格不斷攀高，就是因為其區位好、產品佳，所以承租的人 （許多還是外國人）願意支付高的租金。以信義計畫區為例，住宅一坪的 租金已超過三○○○元，用「收益法」估算，其房價會偏高嗎？ 故意忽略上述的事實，卻以台北市一般房屋租給無能力支付租金者的「租 金水準」，去比較以有能力支付高租金為對象的最優房屋的「價格」，用 這種取樣錯誤的研究方法，得到的結果怎麼會不偏差？ 第二：是否可用「所得」判斷房價還會不會漲？ 「目的不能使手段合法！」許多人將一般家庭所得拿來與房價做比較，以 「低」的平均每戶所得和最新最好房屋的「房價」做比較，以證明房價已 經太高，這也是一種錯誤的研究方法。用最簡單的思考邏輯，如果台灣的 房價太高，應該大多數人都買不起住宅，可是為什麼會有八五％以上的家 庭已經擁有自有住宅？ 另一方面，如果已有超過八五％以上的家庭擁有自用住宅，高房價對他們 有什麼影響？大家可以冷靜的思考，假設台北市的房價平均每坪可以漲到 三○○萬元一坪，對台北市民的「幸福指數」是提高或是降低？ 相反地，如果台北市平均房價跌到六萬元一坪，台北市民的「幸福指數」 是高是低？ ※房價漲利多於弊 最好的例子是在歐美許多白人社區，當有許多黃種人（甚至黑種人）大量 遷入導致房價高漲時，初期總是引起民粹（鎖國）主義者的極大不滿與排 斥，往往還會採取各種方法予以反對。上述案例產生二種結果：一種結果 是他們擊退了外來移入者，保存原始風格（鎖國成功），結果造成房價下 跌，不易出售，所有人都成為屋奴；另一種結果是他們接受了外來移入 者，導致房價大漲，喜歡繼續居住在該區的人可以貸到更多錢（房價升 值），改善了生活品質；不喜歡居住在該區者，則可以高價出售房屋，不 但可以到另一個地區去買更大或更喜歡的房屋，還剩了許多錢，到世界各 地去遊玩，也改善了生活品質。如果大多數居民都已有房屋，房價高有什 麼不好呢？ 同樣的經驗，如果一家公司的股票漲到三○○元，會有股東認為不好嗎？ 唯一有意見的是不是股東的人，會因買不到股票而不滿，但台灣目前沒有 這個問題，超過八成五的人已有自有住宅，而且還有極嚴重的供過於求的 情況（餘屋甚多），這種別的國家求也求不來的良好機會，卻仍有人拿著 民粹的鎖國觀念抗拒房價上漲，不知其因為何？他們真正關心的是大多數 市民的福利，還是自己買不起豪宅呢？ ※借鏡大陸案例 即使堅持社會主義的大陸，在二十年前的上海，由於當時房屋數量不足， 就曾經將房屋分為二種分別為商品房與內需房：商品房價格愈高愈好，因 為可以獲得高租金，也可以提升房屋水準，這是屬於市場經濟的範圍；另 一種是內需房，則是用來滿足老百姓基本需求的，和所得有關，是政府的 責任，如果老百姓買不起房屋，政府有責任去蓋，這些是屬於社會主義的 範疇。 後來由於房屋供給多了，所以逐漸取消了商品房，意思是說，因為大部份 的人都已有了房屋，以前怕因房屋供給不足會造成炒樓（少數人壟斷）， 使許多人買不起住宅，而不得不用商品房管制的情況已經消除，可以正常 的面對市場經濟了。 台灣在李登輝時代，不是提供了許多六萬元一坪的房屋嗎？現在下場如何 呢？許多還在蔓草堆中荒廢呢！那些專門提供低價住宅的「國宅處」、 「眷村改建處」都已經因為嚴重的供過於求，而紛紛熄燈關門，目前台灣 真得會有人沒有房屋住嗎？ |
