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50元便當店成功策略
我曾擔任過媽媽塔食品公司總經理，下午一點可出18,000個便當。看別人
開餐飲店創業，便想跟大家談個成功經驗：「別一開始開店就斤斤計
較」，先求口碑，寧可好菜好料給顧客。
一開始不要採取「目標價格法」
許多小本創業的人，一開始便想賺錢，以一個70元便當來說，設定想賺
20%（純益率）或14元，一天賣200個，便可賺2,800元。食材成本占45%，
即32元，那就無法放多好的食材，只能一葷三素再加飯。
你太斤斤計較，顧客會看出你想賺她（或他）多少錢，可能會覺得「你的
便當不值70元」，不想被占便宜，於是你的店門可羅雀。人想去人多的餐
廳吃飯，一看只有小貓兩三隻，甚至店員比顧客多，便不想上門，久而久
之，就形成惡性循環。
「不計代價」用好料好米
一開店，先不要想賺，主菜（例如雞腿、肉排）要大，米要好，青菜差一
點也可以。縱使每個便當小賠兩、三元也沒關係。消費者想搶便宜，一傳
十，十傳百，口碑效果出去了，門口如過江之鯽，門板都擋不住洶湧而來
的顧客。
花一、兩個月，把老顧客群經營起來，再來講究「降低成本」，例如便當
的飯，女生只要400公克，男生600公克，針對女顧客就可以省5元飯錢。雞
腿可以稍微減重一下，青菜也一樣，每樣稍微減重，顧客便不容易看出
來。
縱使他看得出來，你也可以推出一些「無料」（免費奉送），例如辣蘿蔔
干、小魚干的小包（塑膠包，一包約5公克），讓顧客可以自取，而且已打
包好，又不浪費時間。「有捨才有得」，顧客便不會覺得你「偷工減
料」。
薄利多銷
底下不是「百萬小學堂」的題目，但請你二選一。你想開那種便當店？
1. 「售價70元，一個便當賺14元，一天賣100個」（註：一天賺1,400
元）；
2. 「售價50元，一個便當賺5元，一天賣400個」（註：一天賺2,000元）。
先「薄利多銷」站穩商圈，以後有機會「進可攻」，也就是漲價；反之，
一開始賣70元，曲高和寡，再來「殺很大」，到50元，顧客可能會懷疑，
你是否偷工減料，不易取信。
「50元便當店」滿街開，打得燒腊店哀哀叫，這是成功策略。什麼時候50
元店會出問題？當被發現豬排來自病死豬時，請你把肉品CAS的認證（發
票）掛起來，做吃的只能錯一次（食物中毒那一次），口碑建立不易，但
只要一次就賠光。
最後，再強調一次口訣：「沒有收入，那有成本降低」。

賣炸雞加盟好嗎？
失業而創業，許多人被迫走上「你不給我飯吃，我給你飯吃」這條路，
50%以上打算「做吃的」，因為「誰都要吃！」但以開炸雞攤來說，是否
要加盟？我的答案是「自己來」！
看數字背後的意義
曾經看過一份資料，開店創業失敗率很高，自行創業一年內倒閉率超過
50%，鼓勵小老闆加盟。我是個講求證據的人，直到有天看到這份資料來
源，是某加盟協會在加盟展時對逛攤位的人隨便抽樣，「老王賣瓜，自賣
自誇」，這結果理所當然。因此，不要只看數字，要解讀它背後的真相。
慎選加盟總部
有些加盟總部缺乏「長久心」，只想透過賣料，去賺加盟主的錢，而不是
協助加盟主去賺顧客的錢。怎樣的加盟總部有「長久心」？
一、請四大會計師簽證或雙簽
加盟總部的財務報表可不可信，一招便知，不需要什麼專業知識，你打開
財報到「會計師查核報告」那一頁，如果有二位會計師蓋章（簡稱雙
簽），財報可信度就很高，因為兩位會計師很難同時被公司買通。
「明人不做暗事」，不讓你看財報的加盟總部，大都「有不可告人之
事」，危邦勿入。
二、股票上市
「有恆產者斯有恆心」，能做到股票上市（含上櫃），可證明其獲利能
力，便利商店（統一超商、全家）、房屋仲介（信義房屋）等少數加盟總
部上市。有些加盟總部自誇十餘年經營，營收數十億元，那為什麼沒股票
上市？說出的理由，恐怕加盟總部自己都不相信。85°C尋求在台灣、香港
股票上市，這點很值得肯定。
25萬元抑或8萬元
再回到開炸雞排攤，就以工作檯來說，加盟總部賣給加盟主25萬元，但你
去二手店買八成新的，幾乎一模一樣，只要8萬元，一差就差17萬元。
加盟總部自稱炸雞有炸雞粉，有祕方，你只要在家實驗一周，也會八九不
離十。
加盟總部強調有中央廚房，大量採購比較便宜。你去批發市場買，價格也
差不多。雞排要選新鮮的，顧客一定分得出來。
最後一項，如何取得顧客相信「你的油是乾淨的」。之前有新聞報導，某
家速食店的「髒油事件」，嚇走很多吃鹽酥雞、吃炸雞排的顧客。請你準
備好驗油紙，每小時表演「驗油」一次，並且寫大招牌，表示每半天換一
次油，表演「換油」給顧客看。只要一周，老顧客都信得過你。
炸雞排店成功要素有二：好吃、地點好，地點很重要，好地點，一天至少
可賣出二百片，這是賺不賺錢的分水嶺。
我碩士畢業後，在西式速食店A&W（美國、日本、馬來西亞都有）當廚房
襄理，每天親自炸雞，從洗雞、裹粉、炸雞排自己來，做出好吃炸雞很

50元便當店成功策略
我曾擔任過媽媽塔食品公司總經理，下午一點可出18,000個便當。看別人
開餐飲店創業，便想跟大家談個成功經驗：「別一開始開店就斤斤計
較」，先求口碑，寧可好菜好料給顧客。
一開始不要採取「目標價格法」
許多小本創業的人，一開始便想賺錢，以一個70元便當來說，設定想賺
20%（純益率）或14元，一天賣200個，便可賺2,800元。食材成本占45%，
即32元，那就無法放多好的食材，只能一葷三素再加飯。
你太斤斤計較，顧客會看出你想賺她（或他）多少錢，可能會覺得「你的
便當不值70元」，不想被占便宜，於是你的店門可羅雀。人想去人多的餐
廳吃飯，一看只有小貓兩三隻，甚至店員比顧客多，便不想上門，久而久
之，就形成惡性循環。
「不計代價」用好料好米
一開店，先不要想賺，主菜（例如雞腿、肉排）要大，米要好，青菜差一
點也可以。縱使每個便當小賠兩、三元也沒關係。消費者想搶便宜，一傳
十，十傳百，口碑效果出去了，門口如過江之鯽，門板都擋不住洶湧而來
的顧客。
花一、兩個月，把老顧客群經營起來，再來講究「降低成本」，例如便當
的飯，女生只要400公克，男生600公克，針對女顧客就可以省5元飯錢。雞
腿可以稍微減重一下，青菜也一樣，每樣稍微減重，顧客便不容易看出
來。
縱使他看得出來，你也可以推出一些「無料」（免費奉送），例如辣蘿蔔
干、小魚干的小包（塑膠包，一包約5公克），讓顧客可以自取，而且已打
包好，又不浪費時間。「有捨才有得」，顧客便不會覺得你「偷工減
料」。
薄利多銷
底下不是「百萬小學堂」的題目，但請你二選一。你想開那種便當店？
1. 「售價70元，一個便當賺14元，一天賣100個」（註：一天賺1,400
元）；
2. 「售價50元，一個便當賺5元，一天賣400個」（註：一天賺2,000元）。
先「薄利多銷」站穩商圈，以後有機會「進可攻」，也就是漲價；反之，
一開始賣70元，曲高和寡，再來「殺很大」，到50元，顧客可能會懷疑，
你是否偷工減料，不易取信。
「50元便當店」滿街開，打得燒腊店哀哀叫，這是成功策略。什麼時候50
元店會出問題？當被發現豬排來自病死豬時，請你把肉品CAS的認證（發
票）掛起來，做吃的只能錯一次（食物中毒那一次），口碑建立不易，但
只要一次就賠光。
最後，再強調一次口訣：「沒有收入，那有成本降低」。

賣炸雞加盟好嗎？
失業而創業，許多人被迫走上「你不給我飯吃，我給你飯吃」這條路，
50%以上打算「做吃的」，因為「誰都要吃！」但以開炸雞攤來說，是否
要加盟？我的答案是「自己來」！
看數字背後的意義
曾經看過一份資料，開店創業失敗率很高，自行創業一年內倒閉率超過
50%，鼓勵小老闆加盟。我是個講求證據的人，直到有天看到這份資料來
源，是某加盟協會在加盟展時對逛攤位的人隨便抽樣，「老王賣瓜，自賣
自誇」，這結果理所當然。因此，不要只看數字，要解讀它背後的真相。
慎選加盟總部
有些加盟總部缺乏「長久心」，只想透過賣料，去賺加盟主的錢，而不是
協助加盟主去賺顧客的錢。怎樣的加盟總部有「長久心」？
一、請四大會計師簽證或雙簽
加盟總部的財務報表可不可信，一招便知，不需要什麼專業知識，你打開
財報到「會計師查核報告」那一頁，如果有二位會計師蓋章（簡稱雙
簽），財報可信度就很高，因為兩位會計師很難同時被公司買通。
「明人不做暗事」，不讓你看財報的加盟總部，大都「有不可告人之
事」，危邦勿入。
二、股票上市
「有恆產者斯有恆心」，能做到股票上市（含上櫃），可證明其獲利能
力，便利商店（統一超商、全家）、房屋仲介（信義房屋）等少數加盟總
部上市。有些加盟總部自誇十餘年經營，營收數十億元，那為什麼沒股票
上市？說出的理由，恐怕加盟總部自己都不相信。85°C尋求在台灣、香港
股票上市，這點很值得肯定。
25萬元抑或8萬元
再回到開炸雞排攤，就以工作檯來說，加盟總部賣給加盟主25萬元，但你
去二手店買八成新的，幾乎一模一樣，只要8萬元，一差就差17萬元。
加盟總部自稱炸雞有炸雞粉，有祕方，你只要在家實驗一周，也會八九不
離十。
加盟總部強調有中央廚房，大量採購比較便宜。你去批發市場買，價格也
差不多。雞排要選新鮮的，顧客一定分得出來。
最後一項，如何取得顧客相信「你的油是乾淨的」。之前有新聞報導，某
家速食店的「髒油事件」，嚇走很多吃鹽酥雞、吃炸雞排的顧客。請你準
備好驗油紙，每小時表演「驗油」一次，並且寫大招牌，表示每半天換一
次油，表演「換油」給顧客看。只要一周，老顧客都信得過你。
炸雞排店成功要素有二：好吃、地點好，地點很重要，好地點，一天至少
可賣出二百片，這是賺不賺錢的分水嶺。
我碩士畢業後，在西式速食店A&W（美國、日本、馬來西亞都有）當廚房
襄理，每天親自炸雞，從洗雞、裹粉、炸雞排自己來，做出好吃炸雞很

為什麼台灣熱錢源源不絕？
文章來源：Yahoo!奇摩商業 | 發表時間：2010/03/18 | 推薦數：31 | 回應數：
7
文／伍忠賢
伍忠賢
專欄作者伍忠賢，政治大學企管博士。現為真理大學財金系助理教授、上
市電子公司獨立董事。曾經歷聯華食品財務經理等職，已出版53本書。
2月24日，大學開學了，經歷2008、2009年的「畢業即失業」，這二年選修
我課（本文以「國際財務管理」為對象，）的學生既多又好學。底下是從
課堂來回答二個問題。
一、利差交易（carry trade）
台灣銀行一年期定期存款利率1％（為省事，四捨五入，真正是
1.0085％），美國的花旗銀行0.65％，站在美國人角度，以100萬元為基
礎，錢存台幣存款可以多賺3500元。
由於台幣不是國際貨幣，也就是海外的銀行沒有外國人台幣存款業務，因
此美國人必須把錢匯到台灣，在台灣銀行（台灣的指標銀行）開戶，才能
賺到這台美間的利差。
二、熱錢滾滾而來
熱錢匯入，首當其衝的是中央銀行，一直向台灣銀行買入美元，變成外匯
存底，2009年約增加100億美元（除了出超的531億美元外），達3250億美
元，成為全球第四大外匯存底國家。
「穀賤傷農」，芭樂盛產，產地價一顆1元，大賣場要5元。同樣的，以銀
行（台銀）角度來看，美元多如牛毛，就不值錢，於是美元就貶值了，3月
4日，由1美元值32元，跌價到31.9元，2010年有可能看到31元。
這對台灣公司出口是不利的，於是你才會看到2009年12月起，中央銀行努
力想趕走「熱錢」。熱錢匯入台灣的名義是「合格外資」（QFII），入台
來買股票，但事實上，幾乎全部存定存或買債?，賺利息錢。
再俟機賺美元貶值錢，以此例來說，可用股票融?交易來類比，2010年1月2
日，一位美國人來台，賣出美元100萬美元，以1：32，換成3200萬元。12
月31日，假設匯率1：31，他只要花3100萬元就可向銀行買入100萬美元，
匯回美國。
他賺了多少？
１．利差：3200萬元 ×（1％－0.65％）＝11.2萬元
２．?差：3200萬元－3100萬元＝100萬元
合計 111.2萬元。額外多賺了3.59％，即超額報酬率。
都是菜籃族惹的禍？
1993年起，日本進入零利率時代（一年期定存利率0.05％，存100萬元，利
息500元），菜籃族（即家庭主婦）在理財顧問的鼓勵下，一傳十，十傳
百，把日圓定存解約，轉存美元、澳幣。
曾幾何時，美元利率低到「微利」階段，輪到美國菜籃族變成換利交易的
人，轉存台幣、澳幣、英鎊。結果是「樂到你，甘苦到我（此例為台幣匯
率，進而不利於出口的電子股）」。
順便回答你：台幣今年九成會升值。因為出超（經常帳）、熱錢（金融
帳），其餘有機會再談。

為什麼台灣熱錢源源不絕？
文章來源：Yahoo!奇摩商業 | 發表時間：2010/03/18 | 推薦數：31 | 回應數：
7
文／伍忠賢
伍忠賢
專欄作者伍忠賢，政治大學企管博士。現為真理大學財金系助理教授、上
市電子公司獨立董事。曾經歷聯華食品財務經理等職，已出版53本書。
2月24日，大學開學了，經歷2008、2009年的「畢業即失業」，這二年選修
我課（本文以「國際財務管理」為對象，）的學生既多又好學。底下是從
課堂來回答二個問題。
一、利差交易（carry trade）
台灣銀行一年期定期存款利率1％（為省事，四捨五入，真正是
1.0085％），美國的花旗銀行0.65％，站在美國人角度，以100萬元為基
礎，錢存台幣存款可以多賺3500元。
由於台幣不是國際貨幣，也就是海外的銀行沒有外國人台幣存款業務，因
此美國人必須把錢匯到台灣，在台灣銀行（台灣的指標銀行）開戶，才能
賺到這台美間的利差。
二、熱錢滾滾而來
熱錢匯入，首當其衝的是中央銀行，一直向台灣銀行買入美元，變成外匯
存底，2009年約增加100億美元（除了出超的531億美元外），達3250億美
元，成為全球第四大外匯存底國家。
「穀賤傷農」，芭樂盛產，產地價一顆1元，大賣場要5元。同樣的，以銀
行（台銀）角度來看，美元多如牛毛，就不值錢，於是美元就貶值了，3月
4日，由1美元值32元，跌價到31.9元，2010年有可能看到31元。
這對台灣公司出口是不利的，於是你才會看到2009年12月起，中央銀行努
力想趕走「熱錢」。熱錢匯入台灣的名義是「合格外資」（QFII），入台
來買股票，但事實上，幾乎全部存定存或買債?，賺利息錢。
再俟機賺美元貶值錢，以此例來說，可用股票融?交易來類比，2010年1月2
日，一位美國人來台，賣出美元100萬美元，以1：32，換成3200萬元。12
月31日，假設匯率1：31，他只要花3100萬元就可向銀行買入100萬美元，
匯回美國。
他賺了多少？
１．利差：3200萬元 ×（1％－0.65％）＝11.2萬元
２．?差：3200萬元－3100萬元＝100萬元
合計 111.2萬元。額外多賺了3.59％，即超額報酬率。
都是菜籃族惹的禍？
1993年起，日本進入零利率時代（一年期定存利率0.05％，存100萬元，利
息500元），菜籃族（即家庭主婦）在理財顧問的鼓勵下，一傳十，十傳
百，把日圓定存解約，轉存美元、澳幣。
曾幾何時，美元利率低到「微利」階段，輪到美國菜籃族變成換利交易的
人，轉存台幣、澳幣、英鎊。結果是「樂到你，甘苦到我（此例為台幣匯
率，進而不利於出口的電子股）」。
順便回答你：台幣今年九成會升值。因為出超（經常帳）、熱錢（金融
帳），其餘有機會再談。

跟有錢人學賺錢 靠投資提前退休
要如何快速變成有錢人？「就是讓有錢人教你用錢滾錢」，15年前，W. T.
Tony就深諳這個道理，毅然從一名宏碁工程師，毛遂自薦轉行進入金融
業，他認為金融業是最貼近有錢人的行業。

跟有錢人學賺錢 靠投資提前退休
要如何快速變成有錢人？「就是讓有錢人教你用錢滾錢」，15年前，W. T.
Tony就深諳這個道理，毅然從一名宏碁工程師，毛遂自薦轉行進入金融
業，他認為金融業是最貼近有錢人的行業。

代銷公司不會告訴你的10件事
文章來源：Money 錢 | 發表時間：2010/02/05 | 推薦數：299 | 回應數：30
撰文：李偉麟
沒有一個建案是完美的，人性中「隱惡揚善」的特點，在預售屋的銷售行
為中也屢見不鮮。因此，與代銷公司或者建商自己的銷售部門打交道，罩
子可得放亮點， 很多時候業者並不是「故意騙你」，只是「沒告訴你」！
代銷業者只負責協助建商賣房子，與建商所簽的委託銷售契約結束就撤
場，交屋時可能已找不到當初賣房子給你的業務代表，為了保障權益，寧
可不厭其煩多想幾遍，也不要草率簽約。
買預售屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗
收，一直到順利搬進去住的這個過程，從頭到尾在腦海中實際演練一遍，
把所有想到可能發生的問題都寫下來，向業務代表詢問清楚，千萬不要不
好意思，而且切記，一定要將其口頭承諾白紙黑字載明，以保障自己的權
益。
1低價廣告戶 看得到吃不到
廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高
壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜
的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已
經售出了。
其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價
格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，
並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。
2接待中心 不一定就是基地位置
最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給
房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片
空地就是將來房子座落的基地！
基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或周遭環境並不是太漂亮
的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬
路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。因此，進接待中心坐下來喝咖啡前
的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」
3鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨
921 大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物
上，經常可見「SRC結構」的字眼。但是有些個案只有在3樓以下使用SRC
（鋼骨鋼筋混凝土），3 樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂
金之前最好先問清楚。
建物外觀也常出現類似的情況， 業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有
在3 樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一
層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。
4浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用
中庭花園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的
「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區
綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬
規則」而設置，簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給
社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。
想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷
售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。
5雨遮面積過大 可能是灌虛坪的警訊
建物的權狀登記，可分為主建物、附屬建物、公共設施等三大類。用來擋
雨、下方可加裝花台的雨遮，可登記為附屬建物，或者不列入附屬建物的
登記，視建商如何規畫而定。
由於登記在權狀的每1 坪都是用錢換來的，如果登記為附屬建物，面積愈
大，等於在雨遮上要花愈多錢，因此，應向代銷業者問清楚雨遮是否列入
附屬建物的登記。可向代銷業者索取欲購買戶別的藍曬圖，查看雨遮的位
置以及大小。
6認識熟人或參加團購 可拗些優惠
代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於
後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。至於包銷個案， 在業務代表
之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、
老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。要不就是
網路上有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想
買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品
上的優惠。
7別被現場 熱絡成交氣氛迷惑
當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A 棟9樓」、「恭喜汐
止的陳先生訂購B棟3 樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high 的樂
曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。
代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。
要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂
聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以
跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。
8合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂
公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契
約書。內政部規定契約審閱期至少5 日，應主動向代銷業者要求。
一旦簽約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。確認棟別、樓層
是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有
出入，並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇
工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期
限，都要記載清楚。
9保留文宣品 樣品屋拍照存證
竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆
的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。原因是曾發生竹科的客戶以
「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。
法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，
因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視
圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起
來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。
10 信託不代表拿得回自備款 一定要專款專戶
代銷業者經常宣稱，個案已交由銀行或建築經理公司「信託管理」或「產
權管理」，不必擔心建商蓋到一半倒了、跑了，但這並不保證萬一建商中
途倒閉，會有銀行或建經公司找人接手完工。
信託的對象可包括土地、建物、起造人及購屋人繳交的自備款、完工履約
信託等，如「預售屋價金信託」的範圍只有購屋人繳納的自備款。一定要
確認信託是專款專戶，而且要載明是否有續建機制，或者價金返還保證，
才能確保所謂的「信託」究竟保證到什麼程度。

代銷公司不會告訴你的10件事
文章來源：Money 錢 | 發表時間：2010/02/05 | 推薦數：299 | 回應數：30
撰文：李偉麟
沒有一個建案是完美的，人性中「隱惡揚善」的特點，在預售屋的銷售行
為中也屢見不鮮。因此，與代銷公司或者建商自己的銷售部門打交道，罩
子可得放亮點， 很多時候業者並不是「故意騙你」，只是「沒告訴你」！
代銷業者只負責協助建商賣房子，與建商所簽的委託銷售契約結束就撤
場，交屋時可能已找不到當初賣房子給你的業務代表，為了保障權益，寧
可不厭其煩多想幾遍，也不要草率簽約。
買預售屋一定要把房子由看屋、付訂金、簽約、工程期、交屋、貸款、驗
收，一直到順利搬進去住的這個過程，從頭到尾在腦海中實際演練一遍，
把所有想到可能發生的問題都寫下來，向業務代表詢問清楚，千萬不要不
好意思，而且切記，一定要將其口頭承諾白紙黑字載明，以保障自己的權
益。
1低價廣告戶 看得到吃不到
廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高
壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜
的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已
經售出了。
其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價
格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，
並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。
2接待中心 不一定就是基地位置
最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給
房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片
空地就是將來房子座落的基地！
基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或周遭環境並不是太漂亮
的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬
路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。因此，進接待中心坐下來喝咖啡前
的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」
3鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨
921 大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物
上，經常可見「SRC結構」的字眼。但是有些個案只有在3樓以下使用SRC
（鋼骨鋼筋混凝土），3 樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂
金之前最好先問清楚。
建物外觀也常出現類似的情況， 業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有
在3 樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一
層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。
4浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用
中庭花園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的
「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區
綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬
規則」而設置，簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給
社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。
想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷
售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。
5雨遮面積過大 可能是灌虛坪的警訊
建物的權狀登記，可分為主建物、附屬建物、公共設施等三大類。用來擋
雨、下方可加裝花台的雨遮，可登記為附屬建物，或者不列入附屬建物的
登記，視建商如何規畫而定。
由於登記在權狀的每1 坪都是用錢換來的，如果登記為附屬建物，面積愈
大，等於在雨遮上要花愈多錢，因此，應向代銷業者問清楚雨遮是否列入
附屬建物的登記。可向代銷業者索取欲購買戶別的藍曬圖，查看雨遮的位
置以及大小。
6認識熟人或參加團購 可拗些優惠
代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於
後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。至於包銷個案， 在業務代表
之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、
老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。要不就是
網路上有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想
買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品
上的優惠。
7別被現場 熱絡成交氣氛迷惑
當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A 棟9樓」、「恭喜汐
止的陳先生訂購B棟3 樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high 的樂
曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。
代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。
要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂
聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以
跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。
8合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂
公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契
約書。內政部規定契約審閱期至少5 日，應主動向代銷業者要求。
一旦簽約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。確認棟別、樓層
是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有
出入，並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇
工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期
限，都要記載清楚。
9保留文宣品 樣品屋拍照存證
竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆
的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。原因是曾發生竹科的客戶以
「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。
法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，
因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視
圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起
來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。
10 信託不代表拿得回自備款 一定要專款專戶
代銷業者經常宣稱，個案已交由銀行或建築經理公司「信託管理」或「產
權管理」，不必擔心建商蓋到一半倒了、跑了，但這並不保證萬一建商中
途倒閉，會有銀行或建經公司找人接手完工。
信託的對象可包括土地、建物、起造人及購屋人繳交的自備款、完工履約
信託等，如「預售屋價金信託」的範圍只有購屋人繳納的自備款。一定要
確認信託是專款專戶，而且要載明是否有續建機制，或者價金返還保證，
才能確保所謂的「信託」究竟保證到什麼程度。